Ceny za zarządzanie najmem mieszkań mogą się zaczynać nawet od stu złotych miesięcznie, a kończyć na kilkuset złotych. Jednak w większości przypadków ceny nie są podawane nominalnie, ale w wartości procentowej odnoszącej się do wysokości czynszu.

Od czego zależy wysokość opłaty za zarządzanie najmem?

Oczywiście różne firmy stosują różne cenniki na swoje usługi. W większości przypadków zależą one jednak od tych samych zmiennych, takich jak:

• lokalizacja mieszkania (duże miasto/małe miasto/miejscowość turystyczna)
• rodzaj najmu (długoterminowy/krótkoterminowy/biurowy)
• zakresu usług (pełny zakres/ograniczony zakres)

Jeżeli już posiadamy nieruchomość, to nie jesteśmy w stanie wpłynąć na pierwszy z czynników, od których zależy cena za zarządzanie najmem. Wciąż jednak możemy ustalić z zarządcą szerokość zakresu współpracy. Przede wszystkim zaś musimy podjąć decyzję, czy decydujemy się wynajmować nasze mieszkanie krótko czy długoterminowo.

Czy tańsze są duże czy małe firmy zajmujące się zarządzaniem najmem?

Mogłoby się wydawać, że w przypadku dużych firm działają korzyści skali i ceny dla poszczególnych klientów powinny być odpowiednio niskie. To się zgadza, ale tylko częściowo. Jeśli chodzi o rozliczanie najemców to czy rozliczamy 1000 mieszkań, czy 1001 nie zrobimy nam to wielkiej różnicy. W przypadku zaś pozostałych usług, takich jak poszukiwanie najemców czy wykonywanie napraw w mieszkaniach, należy poświęcić średnio tyle samo czasu na każde kolejne mieszkanie, a czas pracy pracownika może być droższy w dużej firmie niż małej. Duże firmy posiadają również rozbudowane budżety marketingowe, koszty administracyjne, a nawet floty samochodowe, które wymagają ponoszenia znacznych, regularnych wydatków.

Czarnym łabędziem, który wydarzył się na rynku zarządzania nieruchomościami była pandemia i związane z nią lockdown’y. Z dnia na dzień liczba najemców na rynku zmniejszyła się dramatycznie. Chociażby studenci na nauczaniu zdalnym wrócili do domów rodzinnych. Jednocześnie zwiększyła się podaż mieszkań na wynajem – wszystkie mieszkania z rynku airbnb przekształciły się z najmu krótkoterminowego na długoterminowy.

Powyższe wydarzenie musiało mieć znaczący wpływ na finanse dużych graczy rynkowych. Nie byli oni w stanie w szybkim czasie znacząco ograniczyć swoich kosztów, w związku z czym musieli poszukiwać innych rozwiązań. Jednym z nich było zawieszanie lub wstrzymywanie przekazywania czynszów na rachunki właścicieli, co spotkało się ze znacznym niezadowoleniem tych ostatnich.

Standardowe opłaty za zarządzanie najmem na polskim rynku wynoszą w przedziale 10-25% czynszu miesięcznie

Podatne powyżej kwoty to stawki, jakie proponują firmy takie jak Mzuri, Property4You, Admico czy M2Rent. Oczywiście procent ten powinien być naliczany wyłącznie od kwoty dochodu, a nie przychodu. Czyli z pełnej kwoty płaconej przez najemców należy najpierw odliczyć zaliczki na czynsz administracyjny i pozostałe rachunki, a dopiero potem wyliczyć procentową opłatę za zarządzanie. Jednak uwaga – nie można odliczyć od tej kwoty zaliczki na podatek. Żeby zobaczyć to na przykładzie, w przypadku czynszu po odliczeniu rachunków wynoszącym 2 000 zł, rozliczaniu podatku ryczałtem 8,5% i przy opłacie za zarządzanie 11,5% do naszej kieszeni wpadnie 1 600 zł (podatek 170 zł oraz 230 zł za zarządzanie wynajmem).

Przypomnijmy, jakie są główne zadania zarządcy naszej nieruchomości:

1. Znajdywanie i weryfikowanie potencjalnych najemców
2. Bieżący kontakt z najemcami i rozwiązywanie ich problemów
3. Kontrolowanie mieszkania, czy nie ulega ono zniszczeniu w trakcie wynajmu
4. Rozliczanie wszelkich rachunków, zarówno względem najemców, jak i wobec właściciela mieszkania

Elastyczność umów zarządzania najmem

Zwykle umowy z firmami świadczącymi usługi zarządzania najmem są elastyczne, ale powyższe cztery zadania są z pewnością uniwersalne. W zależności od potrzeb można oczekiwać realizacji dodatkowych usług np. cotygodniowego odbierania poczty. Pamiętajmy przy tym, że zarządca jest przede wszystkim odpowiedzialny wobec klienta za maksymalizację zysku z wynajmowanego mieszkania. Oczywiście w zgodzie z oczekiwaniami i decyzjami właściciela co do celu najmu czy rodzaju najemców.

Dzięki powierzeniu zarządzania wynajmem własnego mieszkania profesjonalistom jesteśmy w stanie otrzymać czynsz w wysokości 5-10% wyższej niż własnymi siłami. Jednocześnie nie musimy odbierać telefonów i jeździć do mieszkania nawet kilka razy w miesiącu. Czy w tej sytuacji stawki na poziomie 10-20% miesięcznie nie wydają się bardzo konkurencyjną ofertą?

Oferta zarządzania nieruchomościami może okazać się zbyt droga dla klientów będących inwestorami, którym zależy na maksymalizacji ROI (ang. Return On Investment, czyli zwrot z inwestycji) z inwestycji. Jeżeli jednak podczas inwestowania w nieruchomości naszą główną intencją jest bezpiecznie ulokować kapitał oraz posiadać dochód pasywny, to już od nas zależy, czy wybierzemy dodatkowy 1 punkt procentowy wyższy ROI, czy czas wolny i spokój ducha.

Z VATem czy bez VATu?

W tym momencie usługi zarządzania nieruchomościami są zwolnione z podatku VAT. Nie wiadomo jednak, czy i kiedy to się zmieni. Z tego właśnie powodu większość firm zarządzających najmem posiada w swoich umowach zapis, że ustalone stawki są stawkami netto. W przypadku wprowadzenia podatku od wartości dodanej (czyli VAT), obecne stawki zostaną odpowiednio podwyższone. W takiej sytuacji dzisiejsza opłata 20% może się stać 24,6% (po wprowadzeniu VAT w wysokości 23%), a dzisiejsze 15% będzie jutrzejszym 16,2% (po wprowadzeniu VAT 8%)

Inną kwestią jest popularne pośrednictwo w wynajmie nieruchomości, które zwolnione z tego podatku już nie jest. Według stanu na rok 2022 VAT za te usługi wynosi 23%. Więc jeżeli stawką za znalezienie najemców jest 1-krotność miesięcznego czynszu, to trzeba pamiętać o dodatkowych 23%, które będą naliczone nabywcy tej usługi i odprowadzone do budżetu państwa.

A może mógłbym wpisać w koszta opłatę za zarządzanie?

Jeżeli posiadasz nieruchomości w ramach swojej działalności gospodarczej, to jak najbardziej tak. Opłata za zarządzanie nieruchomością jest takim samym kosztem jak odsetki od kapitału i nie należy się od niego podatek dochodowy. Jeśli jednak prowadzisz najem prywatny i rozliczasz się w ramach ryczałtu od najmu okazjonalnego (od 2023 roku żadna inna opcja nie jest możliwa), to na wysokość podatku nie mają znaczenia żadne koszty, a jedynie wysokość przychodu.

Czy mój święty spokój jest wart 15% czynszu miesięcznie?

Na to pytanie już każdy będzie musiał odpowiedzieć samodzielnie. Moje podpowiedzi są tylko dwie. Jeżeli w czasie, który miałbyś poświęcać na zarządzanie wynajmem możesz robić coś innego, na czym więcej zarobisz albo możesz robić to co lubisz np. spędzić czas z rodziną, to nie zastanawiaj się dłużej tylko umów się na spotkanie z zarządcą.