Pewnie większość właścicieli mieszkań przeczuwa, że poluzowaną śrubkę Najemca powinien samodzielnie dokręcić, ale za to ma on prawo oczekiwać od Wynajmującego naprawy pękniętej rury. A co w przypadkach pomiędzy? Czyli na przykład przy zatkanym odpływie prysznica albo skrzypiących panelach? Na pytanie to dość szczegółowo odpowiada Ustawa o Ochronie Praw Lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 roku. I tym razem, wyjątkowo można uznać, że w bardziej korzystnej sytuacji stawia Wynajmującego mieszkanie. Zerknijmy więc do konkretnych zapisów UoPL – artykułu 6a oraz 6b.

Po stronie wynajmującego

Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego
działania istniejących instalacji i urządzeń (…) umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła,
energii elektrycznej, (…) oraz innych instalacji i urządzeń
stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

Można by powiedzieć, że zapis jest na tyle ogólny, że nie precyzuje on jasno gdzie przebiega granica odpowiedzialności. Spośród instalacji, za które odpowiada właściciel wynajmowanego mieszkania należy wymienić:

• elektryczne,
• grzewcze,
• wodno-kanalizacyjne,
• gazowe,
• teletechniczne i alarmy.

Tak więc mamy pewność, że właściciel powinien dopilnować, czy działają wszystkie gniazdka oraz czy z każdego kranu leci woda. W tym miejscu ustawa precyzuje dodatkowo, że w gestii wynajmującego pozostaje dbanie o NAPRAWY I WYMIANY „wewnętrznej instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia (…), kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej oraz anteny zbiorczej” oraz WYMIANY „pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków”. Lista wydłużyła się już sporo ponad same instalacje, ale wciąż zamyka się na rzeczach na stałe związanych z mieszkaniem. Poza tym specjalnie zostało podkreślone słowo „wymiany” – w dalszej części okaże się dlaczego. Ale jeśli dalej nie jesteśmy pewni, gdzie kończy się odpowiedzialność wynajmującego, to może sprawdźmy, za co on NIE odpowiada.

Przeczytaj też: Przed czym warto się ubezpieczyć wynajmując mieszkanie?

Główne odpowiedzialności najemcy

Przejdźmy więc teraz do obowiązków, jakie spoczywają po drugiej stronie, czyli najemcy. Najpierw dwie uwagi wprowadzające. Po pierwsze, ustawa wymaga, aby najemca utrzymywał lokal we właściwym „stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym”. Czym w myśl litery prawa jest ten stan higieniczno-sanitarny dokładnie nie wiadomo, ale możemy domyślać się, że chodzi o utrzymanie czystości. Po drugie ustawa gwarantuje, że „najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy”. To dla wynajmującego jest również dobrą informacją. Przykładowo w sytuacji, gdy jakiś sprzęt został zakupiony nowy i w trakcie gwarancji się popsuł, jeśli producent nie weźmie za to odpowiedzialności, to znaczy że szkoda powstała z winy najemcy.

W dalszej kolejności ustawa ostrzega najemcę, że powinien „przestrzegać porządku domowego” oraz „dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku”. Złamanie któregokolwiek z tych zapisów może służyć za podstawę do zerwania umowy najmu w trybie natychmiastowym. Wszak nikt nie chciałby, aby na skutek zaburzania „porządku domowego” przez najemców, wspólnota mieszkaniowa oczekiwałaby od właściciel, aby sprzedał mieszkanie. A miałaby do tego prawo.

Naprawy drobne i te trochę większe

Wróćmy teraz do listy rzeczy, za których WYMIANĘ odpowiadał Wynajmujący. Ponieważ odnośnie tej samej listy, za NAPRAWĘ i KONSERWACJĘ odpowiada już Najemca. A znajdują się na niej między innymi:

• podłogi, posadzki, wykładziny podłogowe oraz okładziny ścienne,
• okna i drzwi,
• osprzęt i zabezpieczenia instalacji elektrycznej,
• piece węglowe i akumulacyjne (z wymianą zużytych elementów),
• etażowe centralne ogrzewanie,
• przewody odpływowe urządzeń sanitarnych (w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności).

Można by uznać, że to już jest całkiem sporo. Bo skoro urządzenia lub elementy wyposażenia da się NAPRAWIĆ, to znaczy, że nie trzeba ich WYMIENIAĆ.

W przypadku zaś ostatniej listy, odpowiedzialność Najemcy jest już pełna, czyli dotyczy nie tylko NAPRAW i KONSERWACJI, ale i WYMIANY w sytuacji konieczności. A znajdują się na niej:

• wbudowane meble
• trzony kuchenne, kuchnie i grzejniki wody przepływowej, (…) podgrzewacze wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami.

Wreszcie na sam koniec ustawa potwierdza, że Najemca odpowiada również za malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów.

Podsumowując

Wiadomo, że w niektórych sytuacjach prawo idzie swoją drogą, a praktyka swoją. Według tej pierwszej można by oczekiwać, że przy zwrocie mieszkania powinno być ono gotowe do zamieszkania tego samego dnia przez następców. Wielu klientów ma jednak w zwyczaju odświeżać mieszkanie po każdych najemcach, choćby umowy były tylko roczne. Może jednak złotym środkiem jest oczekiwanie od najemców, aby zwracali mieszkanie w stanie niepogorszonym o większe, niż normalne zużycie. A jak ocenić, co jest tym mitycznym „normalnym zużyciem”? Moja zasada jest prosta – nie maluję ścian w wynajmowanych mieszkaniach częściej niż u siebie w domu.