Spokojnie można powiedzieć, że w wynajmowaniu nieruchomości, 90% sukcesu zależy od tego, kim okaże się najemca, któremu przyjdzie nam wynajmować swoją nieruchomość. Czy będzie to osoba dbająca o mieszkanie i regularnie płacąca swoje zobowiązania, czy wręcz przeciwnie. Ogólnie mówiąc, lepszy najemca to mniej problemów na początku najmu, w trakcie i przy jego zakończeniu. Co więc znaczy “lepszy najemca” oraz jak sprawdzić przed przekazaniem kluczy, czy najemca okaże się porządny?

Etap oględzin mieszkania

Przyjmijmy, że mamy właśnie przygotowane mieszkanie “pod wynajem”. Zrobiliśmy jego zdjęcia oraz umieściliśmy je w internecie, po czym zaczynają dzwonić telefony. Jak już w tym momencie zacząć weryfikować najemców? Chociażby po pytaniach, stawianych przez zainteresowanych jeszcze przed obejrzeniem mieszkania. Jeżeli ktoś telefonicznie pyta np. o możliwość rozłożenia kaucji na raty, podpisanie umowy na kogoś innego, niż faktycznie będzie mieszkał albo podnosi inne, specyficzne żądania, może to dla nas być pierwszy sygnał ostrzegawczy.

Zasada “kto pierwszy, ten lepszy”

Pierwszą, proponowaną przez nas zasadą weryfikacji najemcy, jest odejście od zasady “kto pierwszy ten lepszy”. W trakcie tzw. “rynku wynajmującego”, czyli w sytuacji gdy faktycznie trudniej jest wziąć w najem mieszkanie, niż dać je na wynajem, właściciele mogą sobie pozwolić na bycie wybrednymi. Zamiast podpisywania najmu z pierwszą osobą, która powie “biorę”, zdecydowanie korzystniej jest umówić kilkoro zainteresowanych na raz, a potem czekać ilu z nich zadeklaruje zainteresowanie wynajmem. W przypadku co najmniej dwóch lub trzech zdeklarowanych łatwiej jest porównać ich między sobą i wybrać “lepszego”.

Pierwsze wrażenie

Etap oględzin mieszkania to także doskonały moment, aby zadać kilka pytań potencjalnemu najemcy. Nawet proste pytania pozwalają nam bardziej poznać człowieka i lepiej zrozumieć jego motywacje. 

Warto zapytać przede wszystkim o:

• powód przeprowadzki,
• okres, na jaki chciałby wynająć lokal,
• miejsce zatrudnienia,
• legalność pobytu w Polsce (w przypadku obcokrajowców),
• liczbę osób, która miałaby mieszkać w lokalu (w tym o dzieci),
• czy najemca jest osobą palącą,
• czy najemca posiada lub planuje posiadać zwierzęta.

Odpowiedzi na powyższe pytania stanowią garść bezcennych informacji do podjęcia decyzji, ale co ważniejsze, wywołają w nas “pierwsze wrażenie” o danej osobie, które jak wiemy, bardzo często okazuje się prawdziwym. Również szczere przedstawienie nawet niekorzystnej sytuacji jest bardziej pożądane niż „niemiła niespodzianka” w trakcie weryfikacji.

Twarda weryfikacja

Jeśli jesteśmy już po pierwszym spotkaniu z potencjalnym najemcą i wyraził on zainteresowanie najmem, przyszedł właśnie czas na tzw. „twardą weryfikację”. W ramach tego etapu staramy się znaleźć jak najwięcej faktów na temat najemcy. Interesuje nas przede wszystkim historia jego wcześniejszych najmów, wiarygodność finansowa oraz ewentualnie niekaralność. Nie chodzi tu o to, aby nie wynajmować mieszkania np. osobom z długami, ale zdecydowanie warto mieć świadomość powyższego faktu.

Historia wcześniejszych najmów

Powody przeprowadzek mogą być różne. Do najpopularniejszych należy zmiana pracy oraz zmiana statusu związku – para decyduje się zamieszkać razem lub się rozstaje. Gorzej jednak, jeśli powodem jest eksmisja z poprzedniego mieszkania z powodu zaległości w płatnościach lub niszczenia mieszkania. Skąd pozyskać takiego informacje? Najemca o nieuczciwych intencjach raczej nie wyjawi ich w trakcie pierwszej rozmowy. Ponieważ nie ma czegoś takiego jak oficjalny rejestr nieuczciwych najemców, warto sprawdzić kilka różnych baz. Do najpopularniejszych należą:

• rejestrdzikichlokatorow.pl
• sprawdzonynajemca.pl
• „Wynajem Czarna lista lokatorów i wynajmujących” – grupa na Facebook’u

Wiarygodność finansowa

W przypadku sprawdzania, czy nasz przyszły najemca nie zalega ze swoimi zobowiązaniami, warto skorzystać z oficjalnych źródeł. Biura informacji gospodarczej takie jak bik.pl lub erif.pl pozwalają zarówno firmom, jak i osobom indywidualnym sprawdzić zadłużenie innych konsumentów. W tym jednak przypadku, w przeciwieństwie do poprzednich baz, usługa jest płatna. Poza samymi długami, warto także sprawdzić, czy kandydata na najemcę w ogóle stać na to mieszkanie. Zasadą przyjmowaną przez wielu zarządców jest potwierdzenie, czy czynsz najmu nie będzie przekraczał 40% dochodów netto naszego najemcy. W tym celu oczywiście należy najpierw poznać ten dochód netto, a to wymaga przedstawienia zaświadczenia z pracy lub wglądu w samą umowę o pracę.

Brak karalności

Sprawdzenie, czy na potencjalnym najemcy nie ciąży prawomocny wyrok sądu za przestępstwo, możliwe jest za pośrednictwem systemu e-KRK. Złożyć wniosek o udzielenie informacji może każdy: za pośrednictwem internetu, listownie lub w punkcie informacyjnym. Koszt wynosi 20 zł, a zaświadczenia wydawane są w ciągu 10 dni kalendarzowych od złożenia wniosku.

Etap podpisania umowy

Moment samego podpisania umowy to także czas, w którym bierzemy do ręki dokument tożsamości osoby, z którą zamierzamy zawrzeć umowę cywilno-prawną. Dopiero w tym momencie upewniamy się, że osoba którą poznaliśmy będzie tą samą osobą, z którą podpisujemy umowę.

Rodzaj umowy

Poza wszystkimi wymienionymi powyżej, weryfikacją samą w sobie jest również gotowość, lub jej brak, do podpisania umowy najmu okazjonalnego. Ten rodzaj umowy zabezpiecza właściciela przed największym z ryzyk, jakie może się pojawić przy wynajmowaniu mieszkania, a mianowicie nie opuszczeniem mieszkania przez najemcę po zakończeniu trwania umowy. Warunkiem koniecznym do zaistnienia najmu okazjonalnego jest podpisanie przez najemcę rygoru egzekucyjnego (par. 777) w formie aktu notarialnego. Wiadomo, że osoba o nieuczciwych intencjach w ogóle nie zgodzi się na przystąpienie do tego typu umowy.

Wysokość kaucji

Finalnym elementem weryfikacyjnym jest wysokość uzgodnionej kaucji na zabezpieczenie majątku właściciela mieszkania. W przypadku ewentualnych problemów to właśnie do wysokości tej kwoty zabezpieczony jest wynajmujący, bez konieczności zgłaszania sprawy do sądu. Jeżeli najemca próbuje podzielić płatność kaucji na raty lub oczekuje kaucji niższej niż przynajmniej 1-krotny czynsz najmu, ryzyko odpowiednio się zwiększa.

Polecamy również: Co to jest najem okazjonalny i dlaczego warto go stosować?

Podsumowanie

Jak widać, powyższa propozycja weryfikacji jest wieloczynnikowa, ale przede wszystkim oparta na ocenie zarówno „twardych danych”, jak i mniej obiektywnym, ale dopełniającym całości „pierwszym wrażeniu”. Prawdopodobnie nie jest tak dokładna, jak rekrutacja w niejednej firmie, ale powinna być wystarczająca, aby powierzyć swoją nieruchomość „w dobre ręce”.

Ostatnim wreszcie elementem jest faktyczny najem. Już po pierwszych kilku tygodniach lub miesiącach okaże się, czy najemca płaci terminowo i czy nie zgłasza wielu dodatkowych żądań. Jeżeli najemca spełnił nasze oczekiwania to łatwiejsza będzie decyzja o przedłużeniu umowy na kolejny okres. Wszak lepsze ryzyko już poznane, niż to całkowicie nowe.