Najem okazjonalny, obok najmu instytucjonalnego i standardowej umowy najmu jest jednym z trzech rodzajów umów najmu na cele mieszkaniowe. Aby był skuteczny, umowa musi zawierać w tytule sformułowanie „najem okazjonalny”. W przeciwnym wypadku zostanie potraktowana jako standardowa umowa najmu.

Najważniejsze ryzyko

Najem okazjonalny zabezpiecza najtrudniejszą sytuację po stronie Wynajmującego, jaka może się zmaterializować w przypadku wynajmowania mieszkania. Tym ryzykiem jest ewentualność, w której najemca po zakończeniu/rozwiązaniu umowy najmu, nie zamierza wyprowadzić się z lokalu. Najem okazjonalny jest instytucją, która gwarantuje, że ewentualna eksmisja odbędzie się bezzwłocznie. Jest to możliwe, ponieważ nie będzie to „eksmisja na bruk”, ale przeniesienie do innego lokalu, wskazanego przez najemcę w trakcie zawierania głównej umowy najmu.

Podstawa prawna

Zasady najmu okazjonalnego określone są szczegółowo w Ustawie o Ochronie Praw Lokatorów z 21 czerwca 2001 roku w rozdziale 2a (art. 19 a,b,c,d,e). W art. 19e. wymienione są pozostałe zapisy ustawy, które dotyczą również najmu okazjonalnego. Należy jednak pamiętać, że ustawa napisana była głównie pod kątem zasad stojących za lokalami komunalnymi oraz najmem socjalnym.

Warunki nadające umowie moc prawną

Poza wpisaniem do tytułu umowy określenia „najem okazjonalny”, należy bezwzględnie pamiętać o trzech załącznikach, aby umowa była wiążąca.

1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego (tzw. rygor egzekucyjny), który zobowiązuje się do opróżnienia i wydania właścicielowi lokalu w momencie zakończenia stosunku najmu. Oświadczenie to jest popularnie zwane „777” ponieważ opiera się ono właśnie na artykule 777 Kodeksu Cywilnego.
2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Nie wymaga szczególnej formy.
3. Oświadczenie właściciela lokalu (lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu), o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. W praktyce wpisuje się do tego oświadczenia numer księgi wieczystej lokalu lub załącza się skan aktu notarialnego z zakupu lokalu.

Aby akt notarialny z pkt. 1 był właściwie przygotowany, należy podać notariuszowi dane Wynajmujących i Najemców (imiona i nazwiska, imiona rodziców, numery PESEL i adresy zamieszkania oraz numery i daty ważności dokumentów tożsamości).

Ostatnim wymogiem gwarantującym prawomocność instytucji najmu okazjonalnego jest zgłoszenie najmu do Urzędu Skarbowego. Urząd powinien być właściwy ze względu na miejsce zamieszkania Wynajmującego, czyli właściciela lokalu. Na to zgłoszenie jest 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, ale w praktyce wiele US traktuje pierwszą wpłatę najmu jako jednoznaczne ze zgłoszeniem. Na żądanie Najemcy Właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia najmu do US.

AKTUALIZACJA 2023: Ile kosztuje najem okazjonalny?

Za sporządzenie rygoru egzekucyjnego notariusz pobiera wynagrodzenie nie większe niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Aktualnie, do końca 2023 roku, koszt najmu okazjonalnego wynosi nie więcej niż 360 zł netto + VAT (23%). Każdy odpis jest dodatkowo płatny 10-50 zł netto za sztukę.
Od 01.01.2024 stawka będzie wynosić 424,2 zł netto zgodnie z podniesieniem stawki minimalnej.

Nie ma na rynku ustalonej praktyki, która strona powinna ponieść koszt aktu notarialnego. Teoretycznie, ponieważ jest to bardziej w interesie właściciela lokalu, to on powinien zapłacić. W praktyce jednak, równie często zdarza się, że to najemca ponosi ten koszt, jako że to on stawia się u notariusza lub strony dzielą się tym kosztem po połowie.

Przesłanki do rozwiązania umowy najmu okazjonalnego

Do eksmisji lokatora może dojść tylko w momencie, gdy po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy nie chce on opuścić lokalu. Termin zakończenia umowy najmu jest jasno określony w jej treści. Natomiast z jakich powodów można taką umowę zerwać przedterminowo? Zasadniczo tylko z trzech:

1. Najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat pobieranych przez właściciela za korzystanie z lokalu. Zwłoka ta musi wynieść co najmniej trzy pełne okresy. Poza tym, należy wyznaczyć najemcy dodatkowy, przynajmniej miesięczny okres na uregulowanie zaległości.
2. Najemca niszczy mieszkanie i jego urządzenia lub części wspólne budynku pomimo upomnienia albo zakłóca porządek domowy w sposób rażący.
3. Najemca wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania lokal lub jego część, bez pisemnej zgody właściciela.

Żądanie opróżnienia lokalu

W sytuacji, w której przyszłoby do egzekucji opróżnienia lokalu na podstawie najmu okazjonalnego, ścieżka jest znacznie prostsza w porównaniu do standardowej umowy najmu. Przy umowie zwykłej właściciel powinien skierować sprawę do sądu, przedstawić świadków i dowody, po czym cierpliwie czekać na wyrok. Po uzyskaniu wyroku należałoby jeszcze nadać mu klauzulę wykonalności, co również ma swoje ograniczenia. Przykładowo, nie dokonuje się żadnych eksmisji pomiędzy listopadem, a marcem. W przypadku zaś osób małoletnich, obłożnie chorych, bezrobotnych, emerytów i rencistów oraz kobiet w ciąży, należy zapewnić takim osobom lokal zastępczy, co teoretycznie leży w obowiązku gminy.

Sprawa ma się zupełnie inaczej w przypadku najmu okazjonalnego. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego, jeżeli najemca dobrowolnie nie opuścił lokalu, właściciel podejmuje kolejno poniższe kroki:

1. Doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Pismo to musi zawierać notarialnie poświadczony podpis właściciela. Poza tym znaleźć na nim musi się przyczyna ustania stosunku najmu oraz co najmniej 7 dniowy termin na wyprowadzkę.
2. Jeżeli powyższe żądanie okazało się nieskuteczne, w dalszej kolejności właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Załączyć do niego należy dokument potwierdzający własność lokalu, żądanie z pkt. 1 oraz potwierdzenie zgłoszenia najmu do US.
3. Mając już w posiadaniu klauzulę wykonalności, wynajmujący kieruje się bezpośrednio do komornika, który zwyczajowo razem z policją udaje się do lokalu. Bez względu na to, czy zastanie tam tylko najemcę wpisanego do umowy, czy 10 innych osób, eksmituje wszystkich razem z dobytkiem pod adres wskazany w załącznikach do umowy nr 2 i nr 3. Ponadto, koszt samej eksmisji ponosi „eksmitowany” najemca.

Sytuacje wyjątkowe

• Utrata prawa do skorzystania z lokalu zastępczego przez najemcę. W tej sytuacji, ma on obowiązek w ciągu 21 dni od powzięcia tej informacji wskazać inny lokal. Pod rygorem wypowiedzenia umowy.
• Właściciel mieszka za granicą i tam też rozlicza swoje podatki. Zgodnie z informacją Krajowej Informacji Skarbowej podatek od wynajmu płaci się w lokalizacji wynajmowanej nieruchomości.
• Właściciel mieszka za granicą i nie rozliczał się do tej pory w żadnym Urzędzie Skarbowym. W każdym województwie dla tego typu osób wyznaczony jest jeden Urząd Skarbowy do składania zeznań podatkowych.
• Właścicieli jest więcej niż jeden i rozliczają się osobno. Każdy z właścicieli osobno zgłasza swój dochód z najmu (w zależności od udziałów w nieruchomości) i osobno płaci podatek.

Polecamy również: Wysoka inflacja – czyli kiedy i o ile mogę podnieść najemcom czynsz?

Podsumowanie

Idea najmu okazjonalnego oraz jej zasady jest tłumaczona najemcy w trakcie podpisywania aktu notarialnego. Samo to staje się czynnikiem weryfikacji najemcy, ponieważ ten ze złymi intencjami zwykle nie zdecyduje się podpisać tego typu umowy najmu. Wciąż przecież stosunkowo łatwo można wynająć mieszkanie od właściciela, który nie będzie wymagał umowy najmu okazjonalnego. Oficjalnych statystyk brak, ale firmy „handlujące” oświadczeniami właściciela lokalu (patrz. warunki pkt. 3) twierdzą, że po podpisaniu najmu okazjonalnego nikt nigdy nie został eksmitowany.

Artykuł napisany we współpracy z M2Rent.pl