Rozwiązanie umowy najmu, podobnie jak wiele innych w relacji Wynajmujący-Najemca, jest konkretnie opisane w Ustawie o Ochronie Praw Lokatorów. Art. 11 wspomnianej ustawy reguluje, zarówno z jakich powodów może zostać wypowiedziana umowa, jak i w jakim trybie może się to odbyć. Istotne jest to, że w każdym przypadku wypowiedzenie musi zostać złożone na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia (pod rygorem nieważności).

Pamiętać należy, że UoOPL pisana była głównie z myślą o najmie socjalnym oraz przydzielaniu mieszkań komunalnych. W związku z powyższym, na zapisy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu również należy patrzeć przez ten pryzmat.

W jakich sytuacjach można wypowiedzieć umowę najmu?

Cztery najpopularniejsze przesłanki przedterminowego rozwiązania umowy:

1. Zaleganie z czynszem lub rachunkami – zwłoka musi trwać co najmniej 3 pełne okresy płatności (standardowo miesięczne). Co istotne, aby przesłanka ta była spełniona, należy w trakcie tego okresu uprzedzić najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do spłaty należności.
2. Wykorzystywanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub zaniedbywanie obowiązków przez najemcę, dopuszczając do powstania szkód. Chodzi generalnie o niszczenie mieszkania lub znajdującego się w nim mienia właściciela. Zarówno w tym punkcie jak i następnym, przed formalnym rozwiązaniem umowy należy najemcę pisemnie upomnieć.
3. Wykraczanie w sposób „rażący lub uporczywy” przeciwko porządkowi domowemu lub niszczenie części wspólnych budynku. Popularnie zwane zakłócaniem miru domowego.
4. Podnajmowanie lub bezpłatne oddanie do użytku lokal (lub jego część) bez pisemnej zgody właściciela.

We wszystkich powyższych przypadkach wypowiedzenie umowy najmu będzie skuteczne, jeżeli zostanie przekazane na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Inne powody rozwiązania umowy najmu

Ustawa wspomina o kilku dodatkowych sytuacjach, w których właściciel ma prawo zakończyć wynajem lokalu. Dotyczą one głównie najmu socjalnego lub prawa do mieszkania komunalnego. Może jednak czasem któraś z tych przesłanek być „furtką” do zakończenia wynajmu przed czasem. A mianowicie:

• Wynajmowany lokal wymaga rozbiórki lub remontu. W tej ostatniej sytuacji Wynajmujący ma obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego, w którym czynsz będzie nie wyższy niż w lokalu pierwotnym. Okres wypowiedzenia: 1 miesiąc.
• Najemcy przysługuje prawo do innego lokalu (który spełnia warunki dla lokalu zastępczego), położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Okres wypowiedzenia: 1 miesiąc.
• Najemca nie zamieszkuje lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Okres wypowiedzenia: 6 miesięcy.
• Właściciel sam zamierza zamieszkać w wynajmowanym lokalu. Wtedy jednak znów lokator powinien posiadać prawo do innego lokalu, lub Wynajmujący zapewni mu inny lokal. Tym razem wysokość czynszu w lokalu zamiennym powinna być proporcjonalna do stosunku powierzchni i wyposażenia lokalu zwalnianego. Okres wypowiedzenia: 6 miesięcy.
• Właściciel sam zamierza zamieszkać w wynajmowanym lokalu, ale bez zapewnienia najemcy lokalu zastępczego. Okres wypowiedzenia: 3 lata.

Czytaj też: Ile kosztuje zarządzanie najmem mieszkania?

„Najem okazjonalny” lekiem na całe zło?

Jak widać, w wymienionych wyżej przesłankach rozwiązania umowy najmu, posiadanie prawa do innego lokalu jest istotnym powodem, aby tę umowę rozwiązać z krótkim terminem wypowiedzenia. Na tym właśnie prawie do innego lokalu opiera się główne założenie umowy najmu okazjonalnego. A konkretnie na oświadczeniu właściciela/posiadacza praw do innego lokalu o zgodzie na przyjęciu do siebie lokatorów, w przypadku rozwiązania ich umowy najmu. W tym przypadku najemca zanim jeszcze rozpocznie najem umówionego lokalu, musi wpierw dostarczyć wspomniane oświadczenie. Poza tym ważność tego rodzaju kategorii najmu („okazjonalny”) przypieczętowuje rygor egzekucyjny w formie aktu notarialnego.

Różnica między najmem okazjonalnym, a zwykłym, nie polega jednak na przesłance, na którą należy się powołać składając wypowiedzenie. W przypadku niepłacenia czynszu przez najemców, przy obydwu rodzajach umowy, jej wypowiedzenie będzie ważne po 3 pełnych okresach braku czynszu. Różnica pojawia się dopiero w momencie, gdy najemca nie chce opuścić zamieszkiwanego lokalu.

W przypadku standardowej umowy najmu Wynajmujący powinien wtedy udać się do sądu i cierpliwie oczekiwać na wynik rozprawy. W przypadku najmu okazjonalnego właściciel lokalu również zaczyna od wybrania się do sądu, jednak wyłącznie po to, aby nadać klauzulę wykonalności eksmisji (na podstawie umowy najmu okazjonalnego, załączników do niej, rygoru egzekucyjnego oraz potwierdzenia opłacania podatku od wynajmu). Z tą klauzulą Wynajmujący kieruje się bezpośrednio do komornika, który razem z Policją eksmituje (pod wskazany w oświadczeniu adres) wszystkie osoby, które znajdzie w mieszkaniu w chwili przybycia.

Umowa zawarta na czas oznaczony

Właśnie w celu zabezpieczenia się przed koniecznością uzasadniania powodu rozwiązania umowy, wielu Wynajmujących wybiera oznaczony czas trwania umowy najmu. Praktyka na rynku jest taka, że zawiera się umowy roczne, ale równie dobrze można zawrzeć umowę na krótszy lub dłuższy okres. Wtedy, po upłynięciu czasu trwania umowy, nie ma potrzeby jej wypowiadać, bo ostatniego dnia trwania umowa rozwiązuje się sama. Lokatorowi przestaje przysługiwać prawo do lokalu i powinien on natychmiast opuścić go i opróżnić z własnych rzeczy.

Dodatkową korzyścią, z perspektywy właściciela lokalu, zawarcia umowy na czas oznaczony, jest brak możliwość zameldowania się przez lokatora na pobyt stały. Najemca może zameldować się w lokalu na pobyt czasowy, ale meldunek ten wygasa w ostatnim dniu trwania umowy najmu.

Polecamy również: Wysoka inflacja – czyli kiedy i o ile mogę podnieść najemcom czynsz?

Podsumowanie

Jak widać na powyższych przykładach, rozwiązanie umowy najmu może być trudne i czasochłonne, dlatego ważne, aby rozpocząć ten proces odpowiednio wcześnie. Często Wynajmujący zastanawiają się nad możliwością wypowiedzenia umowy dopiero gdy pojawiają się problemy. W celu uniknięcia problematycznych sytuacji warto zrozumieć tę specyfikę odpowiednio wcześniej. Dzięki temu primo – można podpisać właściwy rodzaj umowy, secundo – odpowiednio szybko zareagować, gdy sprawy zaczynają przybierać niekorzystny bieg.